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            金融街控股底價售出北京北二環外物業

            程璐洋2021-09-30 15:15

            經濟觀察網 記者 程璐洋 9月29日,金融街控股股份有限公司將全資子公司北京德勝投資有限責任公司(以下簡稱“德勝公司”)100%股權及債權出售,以掛牌起始價15.75億元,由凱龍股權投資管理(上海)有限公司受讓。

            早在今年1月28日,金融街控股掛牌出售德勝公司股權和債權。公告顯示,德勝公司目前主要業務為出租運營德勝國際中心部分寫字樓和商業,該物業位于北京市西城區德勝門外大街83號,總建筑面積約22.95萬平方米,2020年出租率約為80%。

            作為散售物業,該項目存在多位業主,租戶以中小創業型科技企業、餐飲企業等為主,租金承受能力相對有限。

            德勝公司持有運營德勝國際中心約3.8萬平方米的面積,在整棟樓的面積占比不足兩成。業態包含寫字樓、商業、地下零散配套服務用房和車位,因為持有面積占項目整體比例較低,存在物業共用配套,管理界面交叉等問題。

            一家寫字樓投資顧問機構數據顯示,德勝國際中心的租金約290元/月/平方米(不含物業費),低于北京市甲級寫字樓341.1元/月/平方米的平均租金。貝殼平臺的商業辦公頁面顯示,德勝門區域的寫字樓平均租金報價為128元/月/平方米。

            對于德勝國際中心的后續用途,貝殼研究院商業地產分析師鄭中向經濟觀察網分析,買家大概率將自用此次交易的寫字樓面積。交易空間整體更新改造的可能性不大,因為交易資產在整棟樓面積占比不多,散售物業存在多位業主,很難進行整體改造,可能升級交易空間的室內裝修部分。

            一位寫字樓投資顧問機構的從業者告訴經濟觀察網,德勝國際中心為乙級寫字樓,物業品質一般,但所在區域位置不錯,屬于資產較稀缺的核心區域。

            2021年中報顯示,金融街剔除預收款后的資產負債率為73.3%,凈負債率為163.7%,現金短債比為1.13,兩項指標超閾值,維持“橙檔”行列。

            貝殼研究院認為,在“三道紅線”的壓力下,金融街于2020年12月發布與北京中信房地產有限公司協商解除北京中信城B地塊合作協議的公告,并在同月宣布出售金融街•萬科豐科中心項目所占股權。本次出售能夠迅速回款,繼續減輕公司債務壓力。

            貝殼研究院分析,北京寫字樓市場近年來新項目持續入市,整體市場持續承壓,競爭愈發激烈,部分商圈空置率持續走高,平均租金則處于緩慢下行趨勢。德勝國際中心盡管位于核心城區,但并不屬于任何一個商辦主流商圈,吸引優質租戶的能力較弱,而且產權由多位業主共同持有,處于散售模式下的商辦物業,較難進行統一管理,進一步削弱市場競爭力。不過,受益于北京證券交易所的建立,德勝區域寫字樓市場或將承接部分金融街商圈的外溢需求。

            截至9月29日公告披露日,德勝公司已完成工商登記變更。北京產權交易所在德勝公司辦理完畢股權變更登記手續后,于2021年9月28日將全部轉讓價款15.75億元支付給金融街控股,本次交易完成。

            工商信息顯示,凱龍股權投資管理(上海)有限公司注冊資本2000萬美元,經營范圍為受股權投資企業委托,從事投資管理及相關咨詢服務業務。

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            不動產運營報道部記者
            對人與故事感興趣,關注地產及其背后的商業。工作郵箱:chengluyang@eeo.com.cn
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