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            房企股債反彈!交易商協會召開房企代表座談會,地產債抄底時機幾何?

            蔡越坤2021-11-10 21:38

            經濟觀察網 記者 蔡越坤 地產債投資迎來久違的“暖意”。

            2021年11月10日,世茂集團、中國奧園股價均漲超16%;世茂服務、融創中國股價漲超15%;“21陽城01”漲超12%,“20金科01”漲超11%,“15世茂02”漲11%.....多家房企股、債二級市場的價格出現明顯反彈。

            此前,受房地產領域信用風險頻發、市場悲觀情緒蔓延影響而陷入下跌“冰點”的房地產債券,迎來一絲暖意。

            一位華東地區私募機構機構人士告訴經濟觀察網記者,11月9日媒體報道稱高盛正買入中國房地產企業高收益債,這對房地產債券的投資是一個積極的信號。

            同日,經濟觀察網記者了解到,中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會,部分房企有計劃近期在銀行間市場注冊發行債務融資工具。據了解,座談會上,招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖集團等多家公司近期均有計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。

            該座談會被市場人士看作是房企融資環境趨暖的舉動。此前,人民銀行、銀保監會于9月底召開房地產金融工作座談會,金融監管部門多次釋放房地產金融政策信號。10月下旬以來,按揭貸款發放已有所加快,多個城市按揭發放時間縮短了1個月左右,這對緩解房企資金壓力起到了至關重要的作用。

            11月10日,北方地區一位債券承銷人士向記者表示,當下多家房企遭遇融資流動性困難,交易商協會舉行房企代表座談會,對二級市場釋放了積極穩定的信號,也意味著監管關注房企債市融資環境,并給予政策方面的支持。但是政策支持后,通過發債融資或尚需時日,并非一蹴而就。因此對于資金緊張的房企,尤其是近期有債務到期的房企,仍需保持現金流安全,等待債券融資通道逐漸打開。

            房企股、債反彈

            11月10日,多家房企二級市場股、債均出現明顯的反彈。

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            A股市場方面,多家房企的股價有明顯反彈,保利發展、金地集團、京投發展漲幅均超5%以上,招商蛇口、新城控股、萬科漲幅均超4%以上;港股內房股世茂集團、中國奧園漲超16%,世茂服務、融創中國漲超15%,中國恒大漲近5%。

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            此外,地產債也整體回暖,收盤多數上漲,“21陽城01”漲超12%,“20金科01”漲超11%,“15世茂02”漲11%,“19世茂G2”和“20金科03”漲近10%;“20世茂G3”跌超20%盤中臨停,“20時代09”跌超19%,“20融信03”跌超10%,“21融創03”跌超6%。

            在此之前,11月9日,據《金融時報》報道,高盛投資組合管理團隊表示,正在買入中國房企債券。高盛一直在通過買進中國房地產開發企業發行的美元高收益債券來增加“適度風險”投資資產。談及個別房企風險事件引發的連鎖反應,該團隊成員稱,傳染風險被高估了,市場正在消化這一風險。

            在談及高盛買入中國房企債券的消息,上述華東私募機構投資高收益債人士向記者表示,10月份以來,在花樣年控股房企出現美元債違約后,多家房企地產債出現暴跌的情況,但不排除部分房企債出現了超跌的情況。該人士所在的公司一直在隨時關注著地產債二級市場的變化。該人士稱,最近公司也買入了部分房企債,因為確實不少房企債跌出了盈利空間,價格甚至在30元/張左右。

            該人士也表示,高盛抄底中國房企債券也有自己的風控標準判斷,對于國內地產債的投資而言也是一個利好的信號。

            另外,多家房企啟動境外美元債回購,也被市場看做房企“自救”的積極信號。

            11月7日,新城控股發布公告稱,公司結合當前實際經營及財務狀況,計劃由新城環球提前贖回存續金額為3.5億美元的美元債券,并予以注銷。本次贖回的資金來源為公司自有資金。本次提前贖回境外美元債券符合公司償債計劃及發展戰略,公司現金流充裕,本次提前贖回事項不會對公司經營情況和財務狀況產生不利影響,不會損害公司及全體股東的利益。

            在此之前,雅居樂集團、中國金茂、世茂集團、中梁控股、建業地產、弘陽地產等多家房企紛紛啟動境外美元債回購,表明其資金充足,以提振市場信心。

            抄底的時機到了?

            在房企股債出現明顯反彈之際,不少債市投資者開始關注,地產債抄底的時機是否真正到來。

            從10月份地產新增融資來看,根據華西證券研報,10月地產行業融資規模繼續收縮,境內外地產債凈融資雙雙為負。2021年10月,境內地產債凈融資為-169億元,年內境內地產債凈融資流出已逾1000億元;境外地產債10月凈融資流出37億元,2021年以來地產美元債凈融資流出近4000億元。

            此外,10月地產集合信托發行量較9月份繼續下行。根據用益信托網統計,10月份地產集合信托發行量150億元,較9月下行50%;2021年1-10月份地產集合信托發行量為5250億元,僅為2020年同期的67%。

            上述北方地區債券承銷人士向記者表示,11月份之前,房企債市整體融資環境偏緊,當下盡管釋放了積極的政策信號,但是房企通過發債融資仍然有一個過程。而且,對于投資者而言,也需要重拾信心。

            對于房企融資,光大證券研報表示,部分房企多年持續高杠桿運行,當面臨多渠道融資性現金流收緊的狀況時,資產負債表很難迅速調整到位,形成了巨大的現金流擠壓。此時,如果為償債而進行資產拋售,圓于資產的彈性和負債的剛性,很容易陷入類似“債務——通縮”的債務陷阱不能自拔。因此,在債務違約和資產拋售面臨相同的結局時,房企主動“躺平”的道德風險將大幅度上升。這是一種態度。

            對于房企債務而言,光大證券也表示,“躺平”蘊含著巨大的道德風險,會讓原本不堅實的信用體系變得更加脆弱,市場風聲鶴唳。但從現金流安排的視角看,“躺平”本身就是解決房地產企業現金流風險的一種選擇。“躺平”的行為會延續到實質性現金流改善出現之后。

            對于地產債的投資,平安證券表示,對于把握錯殺機會的主流投資者,當前仍然是密集觀望期,進入市場的條件是政策的進一步放松。對于可以接受違約的危機債投資者,當前部分債券定價已經達到清算價值,從而逐步布局。對于此類投資者,價格是最重要的安全墊,清算價值是重要參考,不確定的是實現盈利的時點。

            談及當下是否適合抄底地產債,上述私募機構人士也表示,現在抄底,仍面臨著巨大的不確定性,市場還沒有到出清的時候。但是對于個別受違約傳導導致下跌的地產債券,也有抄底的機會。

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            資本市場部資深記者
            主要關注債券、信托、銀行等領域的市場報道。
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