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            經觀頭條 | 房地產暖風緩吹:融資松動、抽貸緩解,房企們能否渡過難關

            田國寶2021-11-12 21:46

            (圖片來源:肖利亞/制圖)

            經濟觀察報 記者 田國寶 11月10日,房地產股市和債市均出現大幅上行,銷售金額超千億元的房企中,有26家房企的股價漲幅超過5%,其中融創、世茂、奧園等8家的股價漲幅超過10%;陰跌多日的房地產信用債也出現普漲。

            地產股、債大幅上漲與一則傳言相關。11月10日上午,有關“并購貸將不納入三道紅線指標”的消息開始在資本市場和房地產行業廣泛傳播,隨后更為詳細的版本內容流出,資本市場一片歡騰。

            經濟觀察報記者多方求證,該消息并非空穴來風,傳言內容雖有細節上出入,但大部分內容“基本靠譜”。對這一消息,多數金融和房地產從業人士表示謹慎樂觀,這些政策并非外界所認為的放松,而是對原有政策在執行過程存在過度情況進行調整。

            一家房企高管告訴經濟觀察報,下半年尤其是9月以來,金融機構對房企預售資金流出不合理限制及抽貸等情況,加劇了房企流動性風險,現在更像釋放了層層加碼的壓力,在重新回到正常軌道。

            這種略顯保守的判斷不是沒有依據,從各方透露的消息看,有針對性的釋壓仍保持著一定的節奏,市場已經不再期待一場大水漫灌的到來。

            而沈陽樓市傳出限購、限售放松消息一日后,重申調控按之前條款執行,也再一次讓市場明確,“房住不炒”的調控主基調沒有改變。

            利好:部分政策落地

            在資本市場廣泛流傳的消息主要包括4方面內容:

            第一,并購貸將不納入三道紅線指標;第二,開發貸和按揭貸都要上量,集中度可以臨時鼓肚子;第三,存量項目銀行可展期、不降級;第四,各地人行通知主要銀行,按揭積壓5個月以上的清理掉。

            對于傳言的相關內容,多個金融機構人士表示基本“靠譜”,但具體內容與傳言有出入。一位機構人士表示,目前相關政策還未真正落地,并購貸不納入三道紅線指標僅針對“承債式收購產生的負債”,而不是所有并購貸。

            他表示,即便該政策落地,對房地產行業實際影響有限,一方面,并購貸額度相對較小,獲取門檻較高,并非所有房企都能拿到;另一方面,部分“綠檔”房企發生爆雷,意味著三道紅線的安全效應減弱,與收并購和降檔相比,“活下去”更重要。

            相對于并購貸的不確定,目前開發貸和按揭貸已經在部分城市落地。多個金融機構人士透露,具體執行層面遵循因城施策的原則,即各個城市根據實際情況來把握尺度,有的城市房貸釋放力度較大,但有的城市“應該不會有任何變化”。

            截至目前,已有部分城市銀行收到相關通知或指導意見。

            一家商業銀行上海分行的人士告訴經濟觀察報,他所在的銀行10月已開始執行開發貸和按揭貸的相關要求。其中,開發貸有一定額度的增量,較為明顯;按揭貸則以清理存量為主,市場層面的傳導不明顯。

            現實:流動性現小幅寬松

            多位房企及金融機構人士透露,近期房企融資開始松動,多家房企已經獲得貸款或正在敲定相關融資事宜。

            11月9日,世茂集團從招商銀行獲得一筆15億元貸款,在這前后,世茂還以香港中環物業做抵押,向星展銀行獲得一筆15億港元的貸款。相關機構及世茂集團證實了這一消息,并稱借款主要用于再投資。受此消息影響,世茂集團旗下股、債持續上漲。

            同一天,華潤置地公告,與一家銀行簽訂一筆15億港元為期5年的貸款融資協議。當天,華潤置地股價上漲8.8%。

            同樣受好消息影響的還有中國奧園,11月10日消息,廣州城投及珠江實業將為奧園提供30億元支持。受消息影響,10月10日和11日,奧園股價漲幅均超過10%,國內信用債和美元債價格也大幅上漲。

            另外,萬科重慶公司向平安資管獲得58億元融資,陽光城長沙項目獲得五礦信托16.1億元借款。

            一系列融資活動的展開,不僅補充了部分房企的流動性,避免了違約風險,也為房地產行業注入了信心。

            除了來自金融端的消息,部分城市也開始對原有調控政策進行小幅調整,以緩解冷淡的市場成交。

            11月5日,武漢市政府下發通知,非本市戶籍的總部企業高級管理人員,在本市無自有住房的,其在限購區域購買首套自住住房可不受限購政策限制。

            探因:層層收緊擠壓

            9月底以來,中國恒大、花樣年、當代、寶能、陽光城、佳兆業等多家房企爆發違約或流動性風險,并有進一步蔓延的趨勢。

            多家房企和金融機構的從業人士認為,房企大面積出現流動性困難,一方面與房企自身有關,另一方面也與相關政策過度執行有關。

            下半年尤其是8月以來,由于多數商業銀行全年房貸額度所剩無幾,房地產市場成交開始持續下滑,截至10月,已經連續4個月環比同比雙雙下跌。

            樓市成交持續下滑及按揭減少,使得房企回款能力大幅度下降,多家房企人士透露,三季度房地產平均回款率在30%左右,回款能力下降,也使得金融機構對房企違約預期直線上升。

            在這種情況下,部分銀行及金融機構開始對銷售回款從項目回流到集團進行限制。“預售資金大部分存在合作銀行,銀行擔心你還不了款,就限制你提款,這些回款只能留在項目賬戶上,沒法匯到總部。”一位房企人士告訴經濟觀察報。

            而部分有信托借款的項目,相應的公章和賬戶被質押給信托機構,因信托機構擔心房企無法還款,也對預售資金提取進行限制,“你的公章、財務章都給了信托公司,對方不配合,項目沒法把回款匯到集團。”上述房企人士表示。

            與此同時,部分銀行和信托機構還會要求房企提前償還相關借款,上述房企人士表示,一旦評級下調或發生其他觸發違約條款的行為,金融機構即可要求進行提前還款,這也是通常意義所說的抽貸。

            金融機構人士透露,抽貸與第八輪巡視有關一定關系。據央視報道,9月下旬,中央第八輪巡視對25家金融機構黨組織開展常規巡視,各家銀行機構開始加強對相關貸款風險管控。

            同時,9月以來,多家信托機構相關高管被查,信托機構也加大了對風險的控制。在這些因素影響下,銀行和信托對房企預售資金提取進行嚴控,同時要求房企提前償還部分未到期貸款。

            一家20強房企人士告訴經濟觀察報,在市場下行、回款艱難的背景下,9月,銀行和信托同時抽貸,一定程度加劇了房企流動性風險,這也是部分房企出現流動性困難的主要原因之一。

            雪上加霜的是,恒大出現流動性風險后,其項目保交付工作落在地方政府身上,給地方政府造成巨大壓力?;谶@一原因,9月底以來,多數城市加強了對預售資金的監管。

            而且,同樣在9月底前后,房地產ABS融資暫停,其他渠道融資也變得困難起來。“不是因為監管不給批額度,主要因為房企頻繁暴雷,很多投資人不敢買信用債,導致很多債發不出來”,上述20強房企人士表示。“多種因素疊加到一起,導致房地產流動性風險加劇”,該人士強調,當前房地產流動性風險,不排除有個別企業自身經營原因,但大部分都是外部因素造成,“賬上有錢,但提取不了,資產也有,但很難變現”。

            陽光城高管告訴投資人,截至11月初,陽光城賬上有260億元現金,但能動用的不到7億元;佳兆業的高管也告訴投資人,賬上的380多億元現金,能動用的屈指可數。“如果還不調整,可能還會有其他房企出現問題。”上述20強房企人士表示,幸運的是,經過9月底以來一輪摸底,監管層對房企的困難程度有了一定掌握,金融機構從嚴執行的情況有所好轉。

            后續:松緊仍有尺度

            9月底以來,央行、銀保監會、銀行間交易商協會及住建部、地方政府等相繼召集相關房企開會,對企業、市場及行業現狀進行摸底。每一次摸底之后,均會釋放出一些利好消息。

            多位房企及金融機構人士透露,9月底,央行和住建部召集8家房企開會后,銀行機構對房企的態度開始有所改善,一方面暫停了對房企的抽貸,另一方面也適度增加少量開發貸和更少量的按揭貸額度。“開發貸有所松動,但整體額度不大”,上述房企人士透露,雖然開發貸額度有一定釋放,但對房企而言是杯水車薪,“當時還是受‘兩個上限’管控,如果監管層沒有明確的意見,銀行是不敢私自突破的”。

            監管層介入,金融機構對房企抽貸也有所緩解。上述20強房企人士介紹,金融機構對房企包括限制資金提取及抽貸的行為,“我們了解,監管層之前是不知道的,現在了解到了,也做了相應的調整”。

            不抽貸意味著房企失血有所減少,但無論是房企自身回款和融資能力,還是對預售資金提取方面,依然困難重重。

            上述房企人士介紹,在當前環境下,包括金融機構、地方政府在內的各方對房企信心不足,“原來預售資金監管也有,但比較松,很容易提取,現在不僅嚴格了,而且對資金限制的規模也增加了”。

            一家金融機構人士認為,即便是放寬額度管控,到年底也只有不到兩個月時間,很多銀行由于沒有房貸額度,“即便是房貸額度可以鼓肚子,這么短時間內,真正落地的也不會太多”。

            多數金融和地產人士認為,如果能在兩方面進行適度調整,可以讓更多房企避免發生流動性風險。第一,主體信用評級下調后,金融機構不抽貸;第二,將對預售資金監管控制在合理比例和范圍內。

            11月11日,主要商業銀行召開會議,布置和落實有關房地產貸款相關政策,但具體如何落實,截稿前,還未有進一步明確的信息。

            而此前傳出放松限購、限售政策,個人購房按揭貸款實行“認貸不認房”的沈陽市,也在11月11日表示,仍按原調控政策執行。

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            不動產開發報道部主任兼高級記者
            主要關注房地產、產業園區、雙創及物業等領域。擅長深度報道和調查報道。
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