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          1. 原材料漲價 開發商減配 精裝房進入丐版時代? | 地產鏈

            丁文婷2021-11-17 20:30

             
             

            房地產行業步入“至暗時刻”以來,規劃設計、園林、投融資、客研、銷售等產業鏈上的每一環都在經歷考驗,從依靠土地紅利和金融杠桿紅利“肆意生長”,轉為向管理、產品要效益是整個行業的必然選擇,這意味著整個產業鏈都需要隨著形勢的變化,對業務作出相應的裁剪與調整。

            就此,經濟觀察報推出《地產鏈》,第一篇——精裝房。

             
             

            經濟觀察網 記者 丁文婷 河南一家房企的成本負責人陳昭最近正忙著和供應商們價格“談判”。“天天談得焦頭爛額,又很難出一個結果。”他告訴經濟觀察網,潔具、櫥柜、地板、門窗等供應商都提出了調價需求,幾乎是全線要求漲價。

            雖然陳昭和大部分供應商簽訂的都是定價合同,這意味著在合同期滿前,供應商需要按照合同約定價格履約。但這次,如果開發商不同意漲價的話,供應商寧愿承擔5%的違約金,也要單方面解約。而精裝修的進程將直接影響到交房。

            “家居企業漲價也實屬無奈。”一家裝修公司負責人韓磊告訴經濟觀察網,今年開始,鐵礦石、鋼材、有色金屬等原材料輪番漲價,多地限電限產政策也對家居企業生產造成不小影響。陶瓷、玻璃、照明器材等家居建材就沒有不漲價的。“如果以一般散客自己進行整屋裝修來看,原本10萬塊錢的裝修,現在可能要花至少15萬元才能完成”。

            這波由上游原材料價格上漲引發的漲價潮涉及全屋定制、瓷磚、防水涂料、照明等多個領域。大幅增加的裝修成本同樣也給開發商在精裝修層面帶來壓力,限價和市場低迷雙重夾擊下,開發商面臨著一場成本與利潤的保衛戰。

            “利潤調節器”面臨失效

            家居行業的漲價潮直接帶來精裝修成本的上漲,而這將可能直接導致精裝修失去其作為房企利潤調節器的功能。

            韓磊曾經在一家房企做過多年的成本管理,他告訴經濟觀察網,在限價的情況下,精裝房能給房企帶來一定的利潤空間,因為毛坯房相比精裝房,成本非常透明。而精裝修則可以為企業賺取一些差價。

            精裝修材料和主體建材的采購非常不同,鋼筋水泥幾乎不用定價,都有市場價,沒有什么溢價空間。而“裝修水很深”,韓磊感嘆,連最基礎的家裝施工都有高、低標準的區別,地板、木門這些家居產品,一兩倍的差價非常常見。“地板從20元-2000元/平方米都有。”

            他表示,開發商集中采購要比小業主自己買便宜得多,相當于團購。開發商實際1500元/平方米的裝修標準,裝出來差不多有散客2500元-3000元/平方米裝出來的水平,這也為房企打開了利潤差的空間。

            實際上,很少房企的裝修成本能達到1500元,大部分企業的實際裝修成本可能每平方米不到1000塊錢,“800元-1200元/平方米是主流。”韓磊說,“對外宣傳3000元的精裝修標準,實際在1500元左右,等于還能賺1500元。而如果是毛坯房,比周邊的競品貴1500元很可能是賣不出去的。”

            另一方面,精裝修還能幫助企業減少土地增值稅的繳納。韓磊舉例,尤其是房企在過去地價比較便宜時拿的地,如果做毛坯房而且售價較高的話,相應的土地增值稅就會非常高。為了隱藏這一塊的利潤,很多開發商就會搞個豪裝,號稱裝標在5000元-8000元/平方米,通過裝修吃掉一塊凈利潤,實際上是避免一部分土地增值稅的繳納。

            “降配”保成本

            供應商和裝修總包在提出漲價需求時,陳昭所在的成本管理部門大部分時候會與之溝通談判,“比如裝修總包的漲價需求,該調的還是會調一下”。但陳昭仍然認為,漲價是市場行為,既然合同已經做好約定,本應由供應商自己承擔,但現在,實際后果還是需要由甲方,也就是開發商承擔。

            開發商也有難處。陳昭說,市場信心普遍低迷,持幣觀望的情況越來越多。疊加疫情對售樓處到訪客流影響,“項目漲價賣是不可能的,甚至還面臨著降價打折。這種情況下,幾乎沒有開發商會去增加精裝修成本的”。

            一家一線熱水器品牌華北區域相關負責人劉洋介紹,下半年以來,其所在區域有超過50%的項目都提出了熱水器減配的要求。他舉例,華北某項目一期開盤單價賣2萬多,現在二期開盤為了甩庫存,開始降價賣房。一期時,該項目選用的產品非常不錯,二期就要求減配,產品價格降低10%-15%是比較普遍的情況。

            劉洋明顯地感受到,今年下半年開始,提出降配需求的房企越來越多。以前也有階段性的降配需求,但今年感覺尤為明顯。“開發商就直接說,我們采購不了你們這么貴的產品,提供一個性價比高點的產品吧”。

            除了降配,另一個方式是選擇更換品牌。韓磊介紹,開發企業在做精裝修時,品牌的選擇會配合營銷的需要??蛻絷P注什么我們就用什么,客戶如果關注馬桶、油煙機等是不是科勒、老板的,那就按照裝標設定測定預算,從這兩個品牌中選出價格合適的??蛻舨魂P注的部分,則選擇非品牌的。“所以如果這個品牌漲價承受不起的話,就和營銷部門商量,換另一個也有知名度的品牌”。

            陳昭表示,銷售合同如果已經明確了產品的品牌甚至規格型號和系列的,那就沒有辦法,如果沒有確定的,同檔次的可以再做挑選。“裝修可能會越來越差,但不會越來越貴。”韓磊認為。

            還有一種選擇是,接受一些大品牌的漲價,把其他空間的材料再降個檔次,把總價協調下來。“這種方式并不難做到,因為中國建材產能嚴重過剩,在產能嚴重過剩的情況下,許多品牌并不會輕易漲價,只能將價格壓力在內部消化。”韓磊介紹,行業龍頭有漲價的底氣,而一些中小品牌并沒有漲價的能力。

            價格壓力傳導

            “不敢漲價。”一位專做櫥柜、衣柜的中小廠商就表示,本來今年銷量就不好,漲了怕銷量更差了。“我們原材料漲價已經超過30%了,因為備貨多,所以售價暫時沒有漲。”他說,等儲備的庫存用完就只能漲價了,我不能想象漲價后的銷量。

            另一位小型家具廠商負責人也表示:“現在板材都是按批量漲價,每一批次的價格都不一樣,板材、膠水等幾乎是翻著倍漲。我們成品只敢微漲一點,保證工廠能夠繼續經營下去。”不調價意味著不賺錢,甚至做一單虧一單,而選擇漲價則可能導致銷量下降,“漲和不漲都可能死”。

            一些企業選擇暫時扛下漲價壓力,一些則開始將價格壓力向下游轉移。

            9月24日,東鵬控股(003012.SZ)發布公告稱,鑒于原材料、能源價格等成本上升等因素,公司對主營產品價格進行合理調整,10月1日將上調瓷磚銷售價格。3天后,歐派家居(603833.SH)也在投資者交流會上表示,由于原材料大宗商品等成本上升較快,公司對產品價格進行調價,并且會在規?;少?、生產等方面控制成本。

            經濟觀察網注意到,僅在10月17日-26日10天內,就有南昌海螺水泥、上爵電器、華鵬陶瓷3家企業對旗下全系列產品價格進行上浮調整。

            “東南西北商,門業看永康”,在被稱為“中國門都”的浙江永康,全市擁有近千家專業生產門的企業,早在十年前,永康門業年產值就超過了150億元,防盜門產量占全國總量的70%。永康市分布著防盜門、防火門、鋼木門、木門等各類門生產廠。這里的多位從業者告訴經濟觀察網,自己所在的生產廠商都在今年進行了調價。

            一家門廠業務人員熊齊清楚地記得,今年10月前,其所在門廠就調價了五次。“上半年1月、3月和5月,下半年6月和10月都進行了調價,漲價幅度加起來有15個點。”熊齊介紹,這相當于本來賣2000元的門,現在要賣2300元左右。一扇防盜門主要由鋼板、鎖具、拉手和油漆構成,這些材料幾乎都在漲價。所以公司售賣的防盜門價格也在不停地調整。

            “門一般分甲、乙、丙、丁四個級別,檔次不同,價格也不同,普遍利潤在百分之十幾到二十之間。所以調價15%也就是保利潤。”熊齊稱,不調壓力太大了扛不住,我們這幾乎沒有廠不調的。

            從今年三四月份開始,陸續有已經簽訂了合同的供應商向陳昭所在企業提出漲價需求。“九牧、友邦、三元等潔具企業都調整了價格,漲幅在20%以內。”陳昭介紹,有色金屬漲得最多,所以與之相關的窗戶等產品價格漲幅達到了30%-40%,銅制電纜線路等,漲幅還要高。 

            除了漲價,供應商們還對貨款賬期和支付方式都提出了新訴求。陳昭說,現在的貨款支付,幾乎只接受現金這一種形式,而原來,則可以通過四大行獲得授信額度或是商票等形式支付,“現在幾乎沒有任何余地了”。

            另一方面,貨款的支付也向更前端延伸了,陳昭說,之前支付給供應商原材料款時,賬期大概在半年左右。像戰略合作商通常是沒有預付款的,一批貨到了后才會給付上一批的款。

            而現在,供應商們不僅都要求到貨即付當批的錢,付款額度也從70%提升至85%左右。陳昭表示,付款比例和付款方式的調整其實也是對價格的調整,這也使得開發企業的現金流壓力更大了。

            在陳昭看來,支付賬期和支付方式的變化,除了原材料上漲造成的利潤壓力,也是一些供應商對整個市場的悲觀預期在付款層面上的反映。

            除了供應商,裝修總包們也提出了調價要求。

            “廣佛區域的其他項目公司的施工單位都陸陸續續提出了調價需求。”某房企華南分公司副總經理表示,雖然他的裝修總包暫時沒提出漲價需求,但“估計也快頂不住了”,一些鋁合金、消防和打樁單位都已經提出了調價申請。

            (應受訪者要求,陳昭、韓磊、熊齊、劉洋為化名)

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            不動產運營報道部記者
            關注華東地區房地產與大健康,探索資本背后的故事。
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